|
法律小读库 土地置换（也叫土地交换）是土地转让的一种特殊形式，简单点说就是拿这块土地的使用权换那块土地的使用权。土地置换主要可分为企业与企业之间的互换、企业与政府之间的互换。 首先来看企业之间的土地置换，参照土地转让的一般规定即可。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权的出让不光是看谁出价高，还要审查申请人对于土地的使用和开发方案，以期符合土地利用总体规划和城乡规划。土地不是简单的流通商品，非法转让、倒卖土地使用权情节严重甚至要入罪，不建即转的“炒地”行为当然要受到法律限制。 企业与政府之间的土地置换，类似与商场买货要求包退包换的做法。如甲拍得一块地，事后发现该地不太理想，要求与政府名下的其他土地置换。对于这种土地置换，法律层面尚未有明确规定，各地对此一般也有自己的做法，理论上能否置换、如何置换观点也不统一。 《闲置土地处置办法》倒是略微提过土地置换。对拟开发建设的国有土地，如开发钱款已到位，但因规划调整闲置的，可以为土地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设；涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。“价值相当”、“用途相同”可以看作是与政府土地置换的两个基本条件。 另外，2015年发布的深圳市《关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）》第十五条也规定，土地置换是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。置换土地的用地功能可以不一致，但实际置换地块价值不得超出拟置换土地价值的10%，超出部分地价由土地使用方补缴。 需要注意的是，由于并不存在单独的土地置换程序，土地置换应按国有建设用地收回、建设用地供地等相关程序办理，法律程序缺一不可。 |
